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寫字樓4.0時代,誰能坐莊財富主場?

作者:室介屋笈 類型:業內及人事

來源:www.234881.tw(半求·房地內參) 2020-09-01 09:53:26點擊12587



深圳商務發展“十四五”規劃初現,

寫字樓迎來4.0時代

近期,深圳市商務局公布了《深圳市商務發展“十四五”規劃(征求意見稿)》,提出要推動深圳建設國際消費中心城市、全球數字商務創新型城市、國際貿易中心城市、高能級對外開放城市、全球資源配置樞紐城市,成為全國商務領域制度創新示范引領城市。這意味著發展了40年的深圳商務市場,即將迎來新的紀元。

回望深圳特區發展40年,不同歷史發展階段的寫字樓,都與當時深圳的發展進程相融合。最開始1.0時代起步階段,只能滿足基本辦公需求,并不考慮企業形象、辦公感受,綠色環保更是無從談起——歷經10余年發展步入2.0時代,更加注重企業需求從而靈活分割,商務化得以提升——3.0時代的寫字樓相對成熟,在物業形象與功能板塊得到提升,寫字樓開發向寫字樓集群開發轉變。

如今坐擁粵港澳大灣區和深圳先行示范區的“雙區背景板”,深圳站在大灣區的廣度和示范區的高度編輯新五年規劃。灣區商務發展也將迎來新的機遇,“創新、綠色、智能、多元”的商務模式正在形成,順應著時代的發展和企業的需求,寫字樓迎來4.0時代!

“深圳寫字樓專家”,

引領深圳商務市場的更新與升級

作為商務市場的開拓者和引領者,被業界公認的深圳CBD最大的商業地產開發商,被譽為“深圳寫字樓專家”——卓越集團,一直扮演著深圳商務市場領航者角色,秉承“追求卓越,不斷超越”的核心價值觀,出于對區域發展的遠見與魄力,引領并見證著深圳商務市場的更新與升級。

改革開放初期,計劃經濟體制下,1.0時期的辦公樓大都依托于企業廠房,或為廠房中的幾間單獨辦公室,只滿足基本辦公需求,商務形象更是無從談起。

直到2003年,卓越集團投資了卓越大廈并作為其總部所在地。這2.0時期的寫字樓,開始以客戶需求為導向,追求人性化的設計,從基礎的物業保障到安保、清潔,再到整體環境的綠化,有意識的提高商務生活的舒適性。

與第一代寫字樓卓越大廈相比,2005年打造的卓越時代廣場讓福田中心區出現了真正意義上的甲級寫字樓。以“CBD首席商務執行官”姿態出現,引領全新的商務美學崛起,成為第二代產品。此階段的寫字樓開始向專業化發展,前沿設計理念,以人性化的溝通與交流,向國際水準看齊。

時至2009年,卓越集團開發模式開始從單體寫字樓開發向寫字樓集群開發轉變,集群開發寫字樓成為卓越集團第三代產品的重要特征。這個寫字樓群包括卓越·世紀中心、280米的福田CBD第一高樓卓越·世紀中心一號樓,以及皇崗商務中心二號樓、三號、四號樓等超高層寫字樓,總建筑面積46.6萬㎡,這也是深圳商務體量最大的標志性商務航母。此階段的寫字樓具有獨特外部造型及超高層建筑成為新的發展方向,已與國際商務辦公環境接軌,以滿足全球化時代跨國企業發展的需求。

如今,卓越集團在前海項目卓越·前海壹號,被業界視為前海的門戶項目,定位為頂級金融商務及服務綜合體。這意味著卓越集團的商務地產開發,在此前第三代產品基礎上,將進一步升級至世界級金融核心區商務地產標桿,這代表著卓越集團最高開發水平,而背后是其在商務地產領域的一次次更新換代,也順應了新時代的商務模式發展。

十年新貌璀璨奪目,

前海將成未來商務新高地

卓越集團不但見證了深圳商務模式發展史,而且也見證著CBD從羅湖到福田,再到南山前海的遷移,也是至今唯一布局深圳福田中心區,后海中心區,前海中心區,寶安中心區的開發商,成為這四大中心區中最大的商務地產開發商。

如今卓越集團進軍的前海被譽為“中國版曼哈頓”,根據前海管理局規劃,建成后的前海CBD將匯集前海、蛇口、后海、寶中等功能互補的商務中心,形成深圳新的CBD中心,而前海CBD的建設規模以及建設標準相較于福田CBD來說,則是一個跨世紀的提升,對標美國曼哈頓CBD。

作為國家新一輪改革的戰略前沿、開放熱土和創新高地,前海是深港現代服務業合作區、自貿試驗區、中國特色社向西會主義先行示范區、粵港澳深度合作示范區與保稅港區“五區疊加”之地,承載著自由貿易試驗、深港合作、一帶一路等10多個國家戰略,將努力建設具有世界水平、中國氣派的國際化城市新中心。

2020年是深圳特區成立40周年,也是前海10周年。10年間,前海的變化可謂翻天覆地,片區經濟總量在千億能級持續提升、制度創新走在全國前列、新城建設突飛猛進、深港合作成果豐碩、產業集聚實現跨越式發展。前海以制度創新為核心實現高速度、高質量發展的區域開發開放模式,被稱為“前海模式”。

據前海管理局數據顯示(下同),十年間,前海合作區累計新增注冊企業17.3萬家,增加值達2288.9億元,推出制度創新成果573項、100多項惠港利港政策,實際利用港資203億美元。2019年,前海深港合作區經濟密度達152.6億元/平方公里,稅收密度達28.5億元/平方公里,均位居全國同類新興區域之首。

在企業入駐方面,截至今年上半年,前海深港合作區累計共有世界500強投資企業324家,內地上市公司投資企業934家,持牌金融機構243家。在模擬全球營商環境排名中,前海深港合作區在過去3年時間里從第51位提升至第22位。強大的經濟潛力和優異的營商環境,吸引了匯豐集團、恒生銀行、東亞銀行、港交所、嘉里集團、周大福、新世界、九龍倉等一大批知名企業搶先匯聚。

截至目前,累計實現206棟建筑封頂,其中建成并交付使用179棟,100米以上高樓77棟;累計建成59條(段)市政道路,“四縱十橫”的道路骨干網基本成型,建成運營4條軌道交通線路、9個站點;累計覆綠面積達200萬平方米,“綠色、低碳、森林、智慧、水城”的灣區水城形象加快顯現。

與此同時,亞洲最大交通樞紐——前海綜合交通樞紐,預計2020年將完成這項“站城一體化”交通巨制的地下土建。前海綜合交通樞紐集地鐵、城際線和路面交通等多重立體網絡建成,交通規劃直追東京、曼哈頓等國際大都市!作為粵港澳大灣區的“軸心交匯點”,前海綜合交通樞紐將有效促進大灣區的人流、信息流、資金流聚散于前海,實現從“交通樞紐”向“經濟樞紐”、“生活樞紐”的轉化提升。

目前 ,前海已經成為中國發展最快、質量最高、效益最好的區域之一。前海,作為深圳市乃至粵港澳大灣區以及中國特色社會主義先行示范區的核心引擎作用,已經初步顯現。無論是體量、交通、配套還是世界500強企業入駐情況來看,前海都是未來深圳最具商務集群效應的板塊,將是引爆深圳下一個四十年希望所在地,將成為其商務西移的重要節點,更有望成為未來的商務新高地。

前海寫字樓的投資者,

未來市場的最終利益所得者

隨著前海發展的漸趨成型,資本的逐漸發酵,一個世界級的CBD初具雛形,進駐前海的企業數量將會指數型增長,大量企業的聚集,促使區域的辦公空間需求大幅度提升,從而為寫字樓投資者帶來更可觀的資產價值。

除了辦公需求不平衡帶來的資產價值外,前海絕大部分的寫字樓都是企業自持項目,可以出售的非常少,這又增加了出售項目的稀缺性。因為前海出讓的地塊,除了幾宗是公開面向市場出讓的以外,其余八成以上都是以“特定用地”的方式出讓。

對于特定出讓的用地,項目竣工十年之內不允許上市買賣。自用期10年屆滿之后,可以自由買賣,但限定必須整棟銷售。其他不設定產業發展要求用地,可根據區、規模、功能、結構等情況,設定建成后的辦公、商業限整棟銷售、限整層銷售、最小銷售單位不得少于500平米等的規?;虮壤?。

言下之意就是,十年內能夠流向市場的寫字樓產品將會非常稀缺,即便是十年解禁期過了,那也要以數十億起步的價格整體接盤。這對于如今能有機會購買前海寫字樓的投資者,將會是未來寫字樓市場的最終利益所得者。

卓越·前海壹號T1,

塔尖階層競相珍藏的標的

目前,深圳寫字樓樓棟數量超過8000棟,高度超過280米的寫字樓僅18棟,其中可售的僅4棟,而扼守前海桂灣核心、夢海大道首排的卓越·前海壹號,由6棟塔樓組成,其中含4棟超甲寫字樓,2棟高端國際行政公寓及卓越Intown 商業旗艦店,卓越·前海壹號T1作為桂灣唯一的高區資產,是深圳小于1/18的塔尖資產,是在前海10年間的高速發展中,率先兌現前海發展下的時代紅利。


乘著深圳首個”十四五“《規劃》的春風,以卓越·前海壹號T1為代表的全新一代寫字樓產品,將搶占商務辦公新風口,以項目硬件設施、功能配套、優質服務,為入駐于此的企業提供強有力的支持。

對于敏銳的投資者而言,在深圳一路西進的發展大勢之下,未來,是否擁有前海區域4.0版的寫字樓,將是能否在深圳的財富主桌上占有一席之地的重要標志。作為甲級商務地標,卓越·前海壹號T1融匯一城價值精粹,領銜深圳乃至大灣區商務新高地,加之深圳投資市場中逐漸呈現出的收斂態勢,已是身價億級的塔尖階層競相珍藏的標的。

在深圳下一個40年乘風破浪的征程中,前海作為深圳下一個四十年的核心區,卓越·前海壹號T1作為前海壹號最后一棟面世的摩天大樓,對于塔尖階層,唯有占位資本競技場封面資產,才能分羹前海高速發展下的時代紅利,執掌未來!

目前,卓越·前海壹號T1建面約579-2614㎡的高區塔尖資產已全球啟幕,恭迎品鑒。



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